Перепланировка несущих и ненесущих стен: как изменить планировку квартиры

Перепланировка несущих и ненесущих стен: как изменить планировку квартиры

Если планировка квартиры устарела, её можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Но согласование перепланировки требует времени и денег, поэтому многие делают её незаконно: просто сносят стены, не сообщая в администрацию и не меняя техпаспорт. 

У кого-то получается прожить с несогласованной перепланировкой не один десяток лет, другие пытаются узаконить её после, а третьи вполне могут потерять жильё. 

Если о незаконной перепланировке узнает администрация или управляющая компания, они имеют право потребовать вернуть всё как было — это в лучшем случае. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Такие случаи не редкость. Если собственник игнорирует решение суда и не восстанавливает нарушенные конструкции, квартира может быть продана с торгов.

Особенно это актуально в случае сноса конструкций, из-за которых может пострадать всё здание: например, если собственник квартиры на нижних этажах сносит несущую стену, прорубает дополнительные окна, а иногда и сносит все стены в квартире. В результате все квартиры над ним оказываются буквально висящими в воздухе. 

Квартира у такого собственника может быть изъята по суду и продана с торгов. Новому владельцу придётся вернуть всё в первоначальное состояние.

Зачем согласовывать перепланировку

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

 — Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заёмщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию, а те — в суд.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны — санузел, кухня — в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей — над жилыми комнатами.

— Чтобы дом не рухнул после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. 

В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение можно только онлайн. Если перепланировка несложная и дом типовой серии, то проект можно взять бесплатно из регионального каталога. 

В других регионах придётся обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое несущие и ненесущие стены

Несущие стены – это опора всего здания. На них держится каркас дома и опираются все перекрытия последующих этажей. Иногда несущие стены могут заменяться балками и колоннами.

Сносить несущую стену нельзя, поскольку это грозит:

• трещинами в фасаде дома или на стенах ваших соседей;
• обрушением перекрытий.

Для сравнения: ненесущие межкомнатные перегородки удерживают только свой собственный вес, и их главная задача – зонировать квартиру. Демонтаж таких перегородок не представляет никакой опасности и для собственника, и для его соседей.

В данном случае определить несущую и ненесущую стену легко. Внутри квартиры выложена ненесущая перегородка. Она из газобетонных блоков и не может быть несущей. Стена, разделяющая холл подъезда с квартирой — несущая. Но когда речь идет о стенах внутри квартир, только специалист может достоверно определить, какая стена несущая, а какая нет.

Несущая стена – это основа дома, и делать перепланировку нужно очень аккуратно. Если вы запланировали ремонт, то первое, что мы рекомендуем сделать, это проконсультироваться в АПМ-1 или другой аналогичной компании.

Только инженеры смогут сказать, какая перепланировка будет безопасной в вашей квартире, какие стены можно сносить, что делать с несущими конструкциями. Консультация у нас бесплатна.

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Какие правила и нормы нужно соблюдать при перепланировке несущих и ненесущих стен

Если перепланировке всё же быть, надо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте на сайте соответствующей СРО, значится ли компания в таком реестре или нет.

Составление проекта перепланировки займёт от 2 до 10 дней в зависимости от региона. А вот цена составления одного и того же проекта в может отличаться в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных компаний в вашем регионе — так вы сэкономите.

Москвичам повезло больше остальных: у них есть шанс получить проект бесплатно. В столице существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. 

В регионах версий каталога, утверждённых местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет.

Вместе с готовым проектом заказчику выдаётся техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Какие работы нельзя согласовать, а значит, и проводить

• Сносить несущие стены, но можно сделать проём в несущей стене. Узнать, несущая стена или нет, можно на поэтажном плане. Несущие стены обозначены жирными линиями, ненесущие — тонкими.
• Выводить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию.
• Объединять жилую комнату с холодной лоджией или с любым балконом.
• Увеличивать площадь газифицированной кухни, объединять её с гостиной.
• Организовывать мокрые зоны над сухими.
• Демонтировать вентканал или объединять вентканалы кухни и санузла.

Какие проблемы могут возникнуть при перепланировке несущих и ненесущих стен

Большая часть находящихся в эксплуатации квартир располагается в панельных и блочных домах типовых серий. По серии своего дома всегда можно найти схемы квартиры, с указанием всех несущих и ненесущих перегородок. Описание квартиры и всего дома можно найти на сайте застройщика или сайте авторов проекта. На таких схемах все несущие стены отмечаются отдельным цветом.

Если по каким-то причинам первый вариант определения несущих конструкций в квартире не подходит собственнику, он может померить толщину перегородок. Ненесущие стены в стандартных панельных домах обычно имеют ширину от 8 до 10 см, а несущие перегородки имеют ширину от 14 см и более.

Почти во всех панельных домах внутренние перегородки выстроены из гипсобетонных панелей толщиной 8 см, а несущие стены из железобетонных конструкций, более толстых и надежных. Лишь изредка встречаются несущие перегородки шириной 12 см, но даже эта ширина слишком большая для ненесущих конструкций. Таким образом, можно смело сказать, что все стены в вашей квартире, имеющие ширину меньше 12 см являются ненесущими перегородками. Остальные конструкции выполняют несущие функции и вносить в них какие-либо изменения можно только по заранее согласованному проекту.

При замерах стен необходимо учитывать, что имеющиеся слои отделочных материалов могут существенно увеличить толщину стен. Если есть возможность и нужно получить точные результаты замеров, проверять толщину стен необходимо после демонтажа облицовочных покрытий, хотя в большинстве случаев отделка увеличивает толщину стен не более, чем на 5 мм, потому ее наличие не позволит спутать ненесущую перегородку со строительной конструкцией.

Определять несущие перегородки в квартире необходимо хотя бы потому, что по закону их полный демонтаж недопустим.

Как определить, какие стены несущие и какие ненесущие

Владельцам смежных квартир, которые пробивают проем в несущей стене между ними и объединяют их в одну, необходимо заручиться согласием 100% остальных собственников помещений в МКД. На это указал суд по делу о восстановлении нарушенного полотна стены, при том, что объединение квартир было давно узаконено ()

Соседи снизу потребовали от собственников "объединенной" квартиры заложить проем, а от органа МСУ – "отменить" согласование перепланировки, указывая сразу на несколько обстоятельств:

• при объединении "исходных" квартир собственники пробили между ними проем в несущей стене. Однако дом, в котором они живут, является крупнопанельным, и в таких домах в несущих стенах вообще категорически запрещено пробивать какие-либо проемы;
• указанный проем в несущей стене, естественно, уменьшил площадь самой стены. А раз несущая стена является общим имуществом собственников помещений во всем МКД, то на уменьшение размера этой стены, даже всего лишь на площадь дверного проема, нужно получить согласие всех остальных собственников. Такого согласия у ответчиков нет;
• наконец, на момент слияния "исходных" квартир, они были в собственности двух разных собственников. А объединять квартирытолько такой собственник, который единолично владеет обеими.

Первая инстанция, однако, "вступилась" за объединенную жилплощадь:

• действительно,Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" не разрешает пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Однако названный пункт находится в"Балконы, козырьки, лоджии и эркеры". Значит, запрет на расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных зданий распространяется в данном случае только на балконы, козырьки, лоджии и эркеры;
• для слияния квартир в одну вовсе не требуется, чтобы титульным собственником обеих квартир было одно лицо, это противоречило бы Гражданскому кодексу, а под термином "собственник", применительно к Жилищного кодекса, понимается не одно конкретное лицо, а определенная категория лиц, в том числе сособственников, которые обладают правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, ответчики состоят в зарегистрированном браке;
• что касается согласия всех остальных собственников квартир в доме на устройство дверных проемов в несущей стене, то оно вовсе не нужно. Несущая стена, конечно, относится к общему имуществу согласноЖК РФ иПравил содержания общего имущества в МКД, но в рассматриваемом случае границы квартиры не изменяются путем присоединения к ней части общего имущества в МКД, а устройство входа осуществляется путем разборки части стены, не выходя за границы частной квартиры, в связи с чем для согласования перепланировки мнение иных собственников значения не имеет;
• наконец, результаты судебной строительно-технической экспертизы однозначно говорят о том, что нарушений требований строительных и иных норм и правил при слиянии спорных квартир не установлено, техсостояние объединенной квартиры оценивается как исправное и работоспособное, спорные работы по перепланировке и переустройству не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Какие материалы можно использовать для перепланировки несущих и ненесущих стен

Любое согласованием рекомендуем начать с консультации в компании, специализирующейся на этом. Это может быть PEREPLAN или другая аналогичная. У нас первая консультация всегда бесплатна. По ее итогам вы точно будете знать, с чего все начинать, куда придется обращаться именно в вашем случае, какие сложности могут возникнуть и как их решить.

Первое, что нужно получить – это техпаспорт на квартиру или хотя бы поэтажный план квартиры с экспликацией. Берется в БТИ и стоит от 2 400 рублей.

Вот, как выглядит технический паспорт:

Если последний раз техник БТИ осматривал квартиру больше 5 лет назад, придется оплатить осмотр — госпошлина за эту услугу в 2022 году составляет от 12 000 рублей . Такая же цена на первичную документацию для квартир в новостройках, когда для оформления техпаспорта нужно поставить квартиру на учет, и без выезда техника БТИ здесь не обойтись.

О том, какие сложности могут возникнуть при оформлении первоначального технического паспорта для новостройки,.

Техпаспорт можно заказать в:

• МосгорБТИ;
• Ростехинвентаризации;
• БТИ Московской области.

Если документы на квартиру хранятся в МосгорБТИ, то их можно не заказывать собственникам — Мосжилинспекция запросит сама техпаспорт сама.

По нашему опыту мы советуем получать паспорт самостоятельно в любом из перечисленных органов. На плане квартиры могут быть ошибки, и, если не проверить это заранее, можно получить отказ в согласовании. Обнаружить проблемы могут наши инженеры, выехав на квартиру и сравнив ее с планом БТИ. Стоимость выезда — 5 000 рублей.

  Так выглядит план квартиры, полученный в БТИ и экспликация. Бюро технической инвентаризации подготавливает их для каждой квартиры. Часто не имеет смысла заказывать технический паспорт целиком, так как плана квартиры с экспликацией достаточно, чтобы начать согласование.

Если квартира в старом доме, то нужны планы квартир ваших соседей ниже и выше. Мосжилинспекция может отказать вам в согласовании, если у соседей нетипичная перепланировка: перенесены мокрые зоны, расширены жилые помещения и т.д.

Также в 2022 году Мосжилинспекция стала обращать внимание на то, есть ли у ваших соседей выше и ниже действующие разрешения на перепланировку. Если соседи получили распоряжение раньше вас, и ваш ремонт будет противоречить ремонту в квартирах выше или ниже, то вы получите отказ в согласовании.

Готовить проект перепланировки и техническое заключение должно только проектное бюро , у которого есть необходимые допуски и лицензии. У нас это стоит от 25 000 до 35 000 рублей на квартиру до 100 кв. м. в зависимости от сложности проекта. Ищите компанию, которая состоит в СРО проектировщиков.

  АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект» и имеет допуск № 1891.

Если во время перепланировки затрагиваются несущие стены, полы или потолки, если в доме деревянные или смешанные перекрытия, нужно получать техническое заключение от авторов проекта дома . Чаще всего это МНИИТЭП (почти всегда, если дом панельный) или ГБУ «Экспертный центр». Стоимость техзаключения – от 100 000 рублей . Это цена за согласование одного проема в несущей стене. Чем больше новых проемов вы запланировали, тем дороже заключение.

Вырезать новый проем могут строители с лицензией на это – допуском СРО. Всегда требуется усиление проема металлоконструкциями. Усиление одного проема стоит от 50 000 рублей , и это могут сделать только профессионалы. В конце вам выдают на руки подписанный акт о скрытых работах.

Новый проем в квартире или расширение старого не только требует согласования в Мосжилинспекции, но и разрешения у авторов проекта дома, поскольку это прямое вмешательство в конструкцию здания и влияет на дальнейшую безопасность проживания в доме вас и ваших соседей.

Пример усиления проема в несущей стене силами профессиональной бригады АПМ-1. Его называют П-образным. Все сделано максимально аккуратно и с минимумом ударного воздействия. Сам проем выполнен методом алмазной резки.

Как выглядят акты и какие существуют требования для новых проемов, читайте.

Если в квартире будет переноситься газовая плита, обязательно, чтобы эти работы проводились специалистом Мосгаза. Он выдаст справку. Стоимость услуг Мосгаза нужно уточнять у них. Пример справки:

Согласование проводит Мосжилинспекция — ее услуги . Документы для оформления перепланировки в Москве подают . Регистрация бесплатная, госпошлину за оказание услуги не берут.

Как изменить планировку квартиры, не нарушая строительные нормы

Перепланировка, согласно ст. 25 ЖК , это изменение конфигурации жилого помещения, результат которого должен быть внесен в технический паспорт. Более конкретно перепланировку описывает п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003 . Законодатель уверен, что она включает:

• перенос и разборку перегородок, дверных проемов;
• увеличение, уменьшение или раздел комнат, квартир;
• обустройство новых кухонь, санузлов;
• расширение площади жилых комнат за счет вспомогательных помещений;
• устройство и переоборудование тамбуров и так далее.

В судебной практике ее рассматривают обобщенно:

Как перепланировка, требующая согласования, рассматривается любой перенос, снос, установка стен, так как все перегородки в жилых помещениях отражены в технических паспортах ( Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013-2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в МКД).

Зачем ее согласовывать?

Зачем делать согласование перепланировки квартиры? Цель одна: чтобы после ваших перестроек не рухнул весь дом. Дело в том, что новые стены или перенос старых могут перераспределить нагрузку на фундамент, после чего дом перекосится и упадет. А если жильцы начнут разбирать стену, а там вентиляционная шахта? А если соседская квартира?!

В общем, законодатель не доверяет обывателям в вопросе проектных изменений, и правильно делает. Другой вопрос, что на согласование таких изменений идут далеко не все и не всегда. Мол, сложно, долго и дорого. И это действительно так. Но в таком случае будьте готовы к ответственности.

Штраф за перепланировку квартиры без согласования, согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП , составляет 2-2,5 тыс. руб. Плюс, вас заставят за свой счет привести все в первоначальный вид. А если откажетесь, по решению суда и вовсе могут отобрать квартиру и продать ее с публичных торгов ( ст. 29 ЖК ). Принудительная продажа квартиры, конечно, является исключительной мерой ( Апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Кабардино-Балкарской республики № 33-248/2014 от 06.02.2014), но шутить с этим все равно не стоит.