Перепланировка квартиры: основные правила и ограничения

Перепланировка квартиры: основные правила и ограничения

Что разрешено и что запрещено

Ограничения, которые накладываются на проведение перепланировки, связаны с заботой о безопасности. Некоторые изменения в квартирах влияют на прочность всего здания. Многие слышали пугающие истории о том, как дом рушился или получал большую трещину от того, что владельцы одной из квартир вносили слишком большие изменения в свое жилище. И это не городские легенды, конструкция домов рассчитывается с учетом того, что изначальная планировка придает стабильность всему строению.

Итак, что запрещено делать в многоквартирном доме?

Сносить несущие стены. Определить, какие несущие, можно по техническому паспорту квартиры.

Прорубать окна в фасадах зданий.

Сносить стены, которые отделяют кухню от других помещений в квартире, если для приготовления пищи используется газ. Отдельное помещение защищает от негативных последствий утечки газа.

Разбирать коробы, воздуховоды в домах, все конструкции, которые связаны с вентиляцией, так как в этом случае может перестать работать вентиляция у соседей.

Присоединять балконы к жилым помещениям (во многих регионах). В Москве — присоединять также лоджии к жилым помещениям.

Захватывать часть помещений общего пользования — тамбуры, коридоры, лестничную площадку, присоединяя их к своему жилому помещению.

Разбирать часть перекрытий без последующего восстановления. В этом случае может провалиться пол, особенно если на нем стоит тяжелая мебель или сантехника.

Важно! Если дом является объектом культурного наследия, ограничений гораздо больше, их нужно уточнять отдельно.

Менее существенные изменения планировки и обустройства квартиры в принципе допустимы, но в любом случае перепланировку нужно согласовывать, об этом мы поговорим далее.

Связанные вопросы и ответы:

Какие ограничения существуют при перепланировке квартиры

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

Можно ли изменять конструкцию стен при перепланировке квартиры

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:

• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:

• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:

• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Какие материалы можно использовать для перепланировки квартиры

В каких случаях перепланировка квартиры становится реконструкцией дома? Можно ли согласовать перепланировку после ее начала? Вправе ли работники управляющей организации осмотреть все помещения в квартире? Ответы на эти и другие вопросы в новом обзоре практики.

Отличие реконструкции от перепланировки или переустройства

Реконструкцией многоквартирного дома, а не перепланировкой (переустройством) помещений, выступают работы, при которых изменяются параметры дома или затрагиваются несущие строительные конструкции.

Верховный суд привел такие примеры:

• возведение пристройки к квартире на первом этаже;
• оборудование отдельного входа путем разрушения части внешней стены дома;
• объединение нескольких квартир в 1;
• раздел квартиры на 2 отдельных;
• превращение террасы технического этажа в помещение.

Замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковыйс кем-либо: это не реконструкция.

Получение согласия всех собственников на использование общего имущества

Организация входных групп в помещение на первом этажеразмер общего имущества за счет использования придомовой территории. Нужно согласие всех собственников.

Без согласия всех собственников комнат в коммуналкеизменять размер общего имущества квартиры при перепланировке.

Если собственник квартиры планирует арендовать часть общего холла, фактически присоединив его, онсогласие всех собственников помещений в доме.

Изменение источника отопления квартиры

Перейти на индивидуальный источник отопления с отключением от общедомовой системы отопления, если это не предусмотрено схемой теплоснабжения муниципалитета.

Собственник квартиры в доме с централизованным горячим водоснабжением и отоплениемсамовольно установить газовый котел: такие действия угрожают другим жильцам дома.

Запрет на перепланировку

Нельзя устраивать в квартире санузел над жилой комнатой или кухней соседей снизу.

Легализация несогласованной перепланировки

Собственник квартиры может добиться сохранения несогласованной перепланировки (демонтаж межкомнатных стен, которые не относятся к несущим, и т.п.), если нет нарушения чьих-либо прав и нет угрозы жизни и здоровью граждан. При этом собственник может выступать как, так и.

Полномочия управляющей организации

Работники управляющей организациилюбые помещения в квартире для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций, в т.ч. из-за возможной незаконной перепланировки.

Последствия незаконной перепланировки

Жильцов по договору соцнайма, если они отказываются устранить незаконную перепланировку.

Если собственник игнорирует решение суда о восстановлении незаконно переустроенных помещений и есть угроза разрушения дома,требование о продаже помещений с публичных торгов.

Процессуальные вопросы

Уполномоченный органрассмотреть заявление о перепланировке, даже если оно подано после начала работ.

У требований об устранении нарушения права пользования общим имуществом. Пример — требование о демонтаже мансарды, которая заняла чердак.

Иски по делам о незаконной перепланировкепо месту нахождения недвижимости, а не ответчика.

Можно ли изменять конструкцию потолка при перепланировке квартиры

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Так как места расположения межкомнатных дверей указаны в техпаспорте квартиры, то их перенос проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Процесс получения разрешения — называется согласование перепланировки .

Для проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник квартиры или уполномоченное им лицо (заявитель) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения недвижимости, напрямую либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Перед началом процесса согласования необходимо определить тип стены — несущая или ненесущая. Это важно. Почему?

1. Любые изменения в несущих стенах должны быть тщательно оценены на предмет их влияния на общую устойчивость здания. В частности, проём в несущей стене необходимо усиливать, а расчёт и монтаж элементов усиления должны выполняться специалистами.
2. Перенос межкомнатной двери в несущей стене в некоторых регионах считается реконструкцией и согласовывается в рамках регламента Градостроительного кодекса РФ.
3. Создание проёма в несущей стене часто требует получения дополнительных разрешений и согласований. Например, технического заключения или согласия собственников МКД.

Если перенос двери осуществляется в ненесущей перегородке, то усиление проёма не требуется, а процессы согласования и устройства менее трудоёмкие и затратные.