Улучшить пространство: советы по перепланировке квартиры в хрущевке

Улучшить пространство: советы по перепланировке квартиры в хрущевке

Перепланировка однокомнатной квартиры в хрущевке чаще всего предполагает создание студии, объединяющей в себе все зоны. Для этого убирают стены, разделяющие гостиную с остальными помещениями, за счет чего получают единое пространство с большей жилой площадью. При наличии балкона или лоджии их утепляют и тоже используют для жилья, отделяя арочным проемом.

Недостатком открытой кухни является постоянное присутствие запахов от приготовления пищи. Если это имеет существенное значение, то лучше оставить кухонную зону обособленной, а гостиную увеличить только за счет коридора/прихожей. Второй вариант – расширить кухонное пространство за счет этих же помещений, а гостиную оставить, как есть, добавив немного места за счет кладовки и/или балкона, если таковые имеются. Также можно отделить спальню, а оставшуюся часть объединить с кухней.

Квартира-студия

Обустройство студии предполагает снос практически всех стен, кроме отделяющих санузел. Перепланирование хрущевки в этом случае имеет важное преимущество по сравнению с современными панельными домами – в ней все внутренние стены являются перегородочными, а к несущим относятся только те, что расположены по периметру квартиры. Поэтому они могут быть демонтированы без каких-либо ограничений. Но в любом случае необходимо согласовать данный вопрос в местных органах градостроения, поскольку существует вероятность, что внутри квартиры проходят и несущие стены, снос которых может привести к разрушению всего здания.

В большинстве случаев демонтаж внутренних стен (кроме санузла) в квартире-хрущевке не имеет противопоказаний. В результате такой перепланировки образуется единое пространство, которое зонируется на отдельные функциональные участки. При этом соблюдаются следующие принципы:

• кухонную зону обычно оставляют на том же месте, чтобы не переносить инженерные коммуникации;
• сразу за ней располагают столовую, которую обычно совмещают с зоной отдыха;
• далее следует спальня и детская.

Стену можно демонтировать не полностью, оставив некоторую часть как перегородку или основание для барной стойки. С другой стороны, такое решение не будет рациональным, поскольку в основании можно обустроить секции для хранения или выполнить перегородку в виде тумбы.

При планировании студии нужно учитывать, что если в кухне установлена газовая плита, то дверь должна быть обязательно. При этом можно подобрать более подходящую конструкцию, сделав ее складной или выдвижной. Отличным решением может стать стеклянная дверь на всю стену, которую можно сдвинуть внутрь, отгородив плиту и расширив остальную полезную площадь.

Разделение гостиной

Если в однокомнатной хрущевке проживает более одного человека или пары, то в ходе перепланирования можно отделить детскую или взрослую спальню. Для этого надо установить полноценную перегородку из гипсокартона, а оставшуюся часть объединить с кухней, убрав между ними стену. В результате получится двухкомнатная квартира с отдельной спальней и гостиной-кухней.

Такой вариант встречается довольно часто, поскольку является одним из лучших способов перепланировки хрущевки-однушки. Особенно удобно, если есть возможность использовать балкон. Его можно присоединить к общему пространству или просто утеплить и оборудовать под отдельную функциональную зону.

Связанные вопросы и ответы:

Какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры в хрущевке

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идём с ними в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку подаются онлайн, на сайте mos.ru : «Услуги» → «Жильё, недвижимость, земля» → «Документы» → «Жилищные документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Какие документы нужны для согласования перепланировки:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие сособственников квартиры;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру: ДДУ, договор купли-продажи/мены/дарения и акт приёма-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация .

Техпаспорт квартиры и документы, подтверждающие право собственности на неё, прикладывать к заявлению необязательно: администрация может получить их самостоятельно в электронном виде в порядке межведомственного взаимодействия.

На список требуемых документов влияют особенности помещения, расположение здания, его функциональное назначение. 

Если планируется перепланировка в здании, представляющем культурную и историческую ценность, потребуется заключение региональных органов охраны объектов культурного наследия. Такое заключение может получить собственник квартиры или местная администрация после подачи заявления о перепланировке.

После подачи документов ждём — ответ должен прийти в течение 45 дней. В Москве и некоторых других регионах заявление рассматривают быстрее. Когда разрешение на перепланировку получено, наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Какие ограничения могут быть наложены на перепланировку квартиры в хрущевке

Первое, с чего начинаем - стены. Они квартиры представляют собой полые перегородки, а плиты перекрытия опираются на внешние и внутренние стены. Либо, второй вариант, плиты перекрытия лежат на балках, которые также опираются на наружно-внутренние несущие стены. Определить, где перегородка, а где несущая стена, легко. Цокольная стена на 12 см толще.

Второй момент — наличие перегородок вместо стен не означает, что хозяева могут переставлять их, куда душа пожелает. Есть много строительных норм, регулирующих перепланировку жилых помещений.

Например, они запрещают:

соединять кухню с жилым помещением;

объединять санузел с коридором или жилым помещением.

На примере двухкомнатной хрущевки рассмотрим популярный вариант перепланировки.

Он начинается с изменения санузла. Если санузел раздельный, то между туалетом и ванной убирается стенка, зона расширяется до угла первой жилой комнаты за счет коридора. Это выглядит так:

Кухонная дверь выходит в жилую комнату, а сама квартира из двухкомнатной превращается в студию. Если санузел совмещенный, задача немного упрощается: убирают только перегородку между кухней и жилой комнатой, а в коридоре ставят новую стенку с проходом.

Но здесь важно учесть нюанс: все плиты в хрущевках газовые. Пункты 11.17-18 Постановления Правительства Москвы № 508 от 25.11.2011 года запрещают объединение газофицированных кухонь с жилыми помещениями. Такую перепланировку квартиры в хрущевке узаконить нельзя.

Есть два выхода:

Отказаться от газовой плиты, поставив электрическую (двухкомфорочную, малой мощности);

На месте убранной перегородки монтировать раздвижные двери в гостиную, которые будут сдвигаться вправо. При таком варианте выход из санузла должен быть в коридоре.

Важно! Вход в санузел разрешен только из коридора, а не из кухни или гостиной.

Опишем процесс ремонта с перепланировкой на примере двухкомнатной хрущевки жилой площадью 42 кв.м.

Начальные условия — квартира жилая, состояние нормальное, отделка, оборудование а-ля СССР. Дизайнер обещает за 2 месяца сделать из двушки современную квартиру.

Высота потолка 2,45 м, после ремонта будет 2,50 м за счет снятия линолеума, укладки ламината.

Архитектор составляет эксиз, работа начинается со следующих шагов:

1 этап - демонтаж

определяем несущие стены, в них нельзя делать проемы или демонтировать;

прежде, чем начинать демонтаж перегородок, советуем согласовать проект в районном совете по архитектуре. Процесс долгий, трудоемкий, но не затратный (мы опишем его детально в следующих пунктах);

после этого выносим всю мебель, разбираем перегородки, убираем лишнее, очищаем штукатурку со стен;

снимаем напольное покрытие.

2 этап — установка систем отопления, водоснабжения, канализации

меняем чугунные батареи на алюминиевые радиаторы с антикоррозийным покрытием;

железные трубы заменены на пластиковые из полипропилена. Оригинальные (Чехия) имеют сероватый цвет, а не белый китайского или турецкого производства;

монтируем рельефную штукатурку и плитку в ванную комнату. На трех квадратных метрах разместили ванную, унитаз, умывальник, отвели место под стиральную машинку, бойлер, повесили раскладную сушилку. За счет глянцевых белых стен помещение кажется просторнее.

Цена зависит от материалов и сложности конфигурации помещения.

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

3 этап — снятие-монтаж окон, навешивание дверей

В разборке окон есть свои нюансы, важно соблюдать последовательность процедуры. Далее демонтируем подоконник. Если проем подходит, можно сразу ставить стеклопакеты. В противном случае надо расширять проемы, что непросто для условий монолитной внешней стены.

Специалисты советуют, по возможности, не рушить проемы, чтобы не ослаблять несущую функцию здания. Современные материалы служат до 70 лет, в частности, подоконники. Окна делаются двухстворчатые, распахиваются обе створки. Стеклопакеты трехслойные, а наружный имеет солнцеотражающий элемент. Толщина стекол 40 мм.

4 этап — кухня

Поскольку хрущевка не может похвастаться просторными кухнями, здесь было важно соблюсти принцип доступности, максимально расширить рабочее пространство.

Всего на 6 квадратных метрах уместили:

холодильник;

варочную поверхность;

духовой шкаф;

вытяжку;

стол с табуретками.

Не забыли про освещение зоны готовки и эргономику. Хозяйка способна из одного места доставать до всех необходимых приборов.

5 этап — параллельный с 4-м - покраска стен, навешивание дверей, электрики, внутренний декор

Из «убитой» хрущевки получилась современная квартира со всеми удобствами, оригинальным дизайном.

Как найти архитектора или инженера для согласования перепланировки квартиры в хрущевке

В Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция, в других городах и иных населенных пунктах — местные администрации. Чтобы перепланировка была законной, нужно получить разрешение перед тем, как приступить к работам.

1. Заказать проект и техническое заключение

В пакет документов, который нужно собрать для получения разрешения, входитквартиры и техническое заключение о возможности ее проведения. Проект составляет специализированное проектное бюро. Это компания, которая состоит в СРО проектировщиков и имеет допуск на проведение проектировочных работ. Например, наша компания АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект» и имеет соответствующий допуск (№ 1891 от 06.11.2019). Составить проект самим или заказать у компании, не состоящей в СРО, нельзя. Его не примут в Мосжилинспекции.

Техническое заключение о возможности перепланировки составляет та же компания. Но если в ходе ремонта планируется затронуть несущие стены, обращаться нужно уже к автору проекта дома. Для хрущевок в Москве чаще всего это. Если автора дома найти уже невозможно или он не выдает нужные заключения, нужно будет обратиться.

2. Заказать техпаспорт БТИ

Еще для согласования понадобится техпаспорт БТИ, причем не только на вашу квартиру, но и на квартиры ваших соседей сверху и снизу. Их нужно учитывать еще на этапе составления проекта, поскольку возможности перепланировки зависят от реального расположения комнат над вашей квартирой и под ней. Подать документы вы сможете и без техпаспортов на квартиры соседей, но риск получить отказ будет выше.

3. Получить одобрение от Мосжилинспекции

После того как будет подготовлен проект перепланировки, можно подавать документы в Мосжилинспекцию. Первый этап — получение разрешения. Оно дает право проводить работы по перепланировке в течение года. После того как вы закончите ремонт, нужно будет заново обратиться в Мосжилинспекцию за актом о завершении работ. Инспектор осмотрит квартиру и составит акт. После его подписания перепланировка считается согласованной.

Что делать, если уже все перенесли без разрешения?

Если в квартире перепланировку сделали, а разрешения не получили, можно ее. Это тоже делают через Мосжилинспекцию. В Московской области нужно обращаться в местную администрацию или суд, порядок зависит от города. Начинать следует с обращения к компании-проектировщику, как и при предварительном согласовании. Только оставляют не проект перепланировки, а техническое заключение о ее допустимости и безопасности.

Некоторые перепланировки вообще не нужно согласовывать или можно сделать это в упрощенном виде: по эскизу или типовому проекту. Но есть и такие, которые нельзя согласовать ни в каком из вариантов. Например, нельзя сносить несущие стены и переносить батареи на балкон. Подробнее об этом читайте в наших статьях:

Чтобы быть уверенными в том, что задуманный вами проект соответствует закону и текущим требованиям Мосжилинспекции, уточняйте это заранее, перед тем как заказывать проект. Мы, например, для этого даем бесплатные консультации.

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Как оценить стоимость перепланировки квартиры в хрущевке

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

Какие изменения можно внести в квартиру в хрущевке без согласования

Перепланировка квартиры, произведенная без согласования или с нарушениями, грозит собственнику штрафом.

Долгое время в России можно было узаконить несогласованную перепланировку помещения без штрафа. Сегодня платить придется в любом случае. Санкции назначают, даже если перепланировка выполнена без нарушений требований безопасности, и собственники планируют в ближайшее время вернуть все в первоначальный вид. Штрафы за незаконную перепланировку прописаны в ч. 2 ст. 721 КоАП РФ и составляют на текущий момент:

• Для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей. Если штраф гражданином не уплачен в течение 60 дней, повторный назначат в двойном размере. Нарушителя также могут арестовать на срок до 15 суток или назначить обязательные работы до 50 часов.
• Для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей.
• Для юрлиц и ИП — от 40 000 до 50 000 рублей.

Собственник не отделается только штрафом, когда незаконная перепланировка обнаружится. Если в ходе проверки уполномоченным органом обнаружатся нарушения градостроительных, строительных или санитарных норм, владельца обяжут переделать таким образом, чтобы требования соблюдались.

Если в ходе ремонта собственники квартиры снесли несущую стену, поменяли расположение кухни и ванной комнаты, присоединили к жилому помещению балкон, все нововведения придется демонтировать и вернуть жилье к первоначальному виду.

Если из-за перепланировки вне закона был нанесен ущерб соседям и это доказано, потребуется возместить расходы. Владельцы могут столкнуться с ограничением на выезд за границу в случае неисполнения решения суда и даже принудительной продажей квартиры на торгах.

Как избежать проблем с соседями во время перепланировки квартиры в хрущевке

Дизайнеры интерьера знают, что перепланировка хрущёвки может быть выполнена десятками различных способов. Достаточно включить фантазию, и даже из небольшой жилплощади можно сделать что-то интересное. Естественно, вы не сможете раздвинуть стены, зато организовать пространство, чтобы в квартире было более комфортно и уютно — это вам по силам.

Если вы живёте самостоятельно или вдвоём со второй половинкой, можете выполнить полную перестройку. Для этого достаточно избавиться от внутренних перегородок, объединив кухню, коридор и комнату в одно целое. Таким образом вы значительно расширите пространство. Если вы являетесь членом семьи из 4 человек, подумайте, как можно увеличить площадь. Сегодня многие расширяют пространство за счёт постройки лоджий, которые, помимо прочего, очень практичны.

Учтите, что лоджия способна выдерживать определённый вес. Обставив её тяжёлой мебелью, вы рискуете «улететь» вниз. Также при её отделке вам понадобятся специальные стройматериалы. Нельзя забывать и про утепление: для этого отлично подойдут так называемые тёплые полы. Грамотно построив лоджию, вы увеличите пространство в квартире на несколько квадратов. Учитывая то, что жилище однокомнатное, разница будет огромной. Вы сможете использовать её в качестве комнаты для отдыха или в других целях: задействуйте фантазию, и вы обязательно найдёте ей назначение.

Можно выполнить небольшую, менее радикальную перепланировку хрущёвки, удалив стену, разделяющую кухню и комнату. Чтобы впоследствии обозначить границы, достаточно использовать освещение или, например, гипсокартонный подиум. Также можно визуально разделить эти комнаты, используя разные напольные покрытия.

Как улучшить освещение и вентиляцию в квартире в хрущевке

Из-за не слишком удобных для жизни исходных данных чаще всего без перепланировки, хотя бы минимальной, не обойтись. Рассмотрим самые популярные схемы двухкомнатных хрущевок до и после ремонта. 

Пример №1

Этот проект  двухкомнатной хрущевки — пример улучшенной «книжки», еще ее называют «распашонка». При таком планировочном решении кухня и жилые комнаты расположены друг за другом. При этом в одних сериях гостиная является проходной, в других, как здесь, — нет.

В данном случае стояла задача организовать удобное пространство для молодой пары с учетом пополнения в будущем. Исходные данные: два жилых помещения площадью 14 и 18 кв. м, а также нетипичная для хрущевок достаточно большая кухня — целых 12 квадратов. Благодаря этому внесли минимум изменений: только выделили в спальне зону под гардеробную, а в коридоре — место под.

Пример №2

А это уже совсем другой тип планировки:(одно обязательно проходное) и идут друг за другом наподобие вагонов. Именно поэтому такие двушки называют «трамваем». Эта квартира предназначена для семьи с двумя детьми, поэтому четырнадцатиметровую комнату отвели под детскую. Другую, побольше, объединили с кухней (прим. ред.: такая перепланировка законна только для квартиры без газа) , выделив в центре несколько квадратных метров под гардеробную. Санузел изначально был совмещенным, его и прихожую не трогали. За счет присоединения гостиной к кухне, которая изначально была площадью 5,9 кв. м, там удалось разместить и полноценный гарнитур с холодильником, и.

Пример №3

Эта двушка — тот самый пример «книжки» с проходным помещением. Самым оптимальным в данном случае является объединение кухни и гостиной, но в старом фонде это всегда сопряжено со сложностями. Прежде всего, потому что обычно дом газифицирован и делать открытую зону готовки нельзя по правилам безопасности. 

:

• (в том числе прозрачные стеклянные), чтобы при необходимости обеспечить изоляцию кухни, но при этом визуально пространство выглядело открытым и просторным. Этот вариант представлен на втором фото в галерее.
• Отказаться от газа в квартире и заменить плиту на электрическую. Это возможно, но процесс достаточно трудоемкий, он требует вызова специалистов и согласования. Если же вам удастся провести процедуру, то можно смело делать дизайн-проект двухкомнатной хрущевки в стиле. Такой вариант — на последнем фото.

В этом проекте жилье оформлялась для семьи с ребенком, поэтому одну комнату традиционно отвели под детскую, ав просторной гостиной.