Перепланировка трёхкомнатной квартиры в хрущевке: как увеличить пространство и улучшить функциональность

Перепланировка трёхкомнатной квартиры в хрущевке: как увеличить пространство и улучшить функциональность

Перепланировка квартиры-хрущевки, как правило, примечательна ещё одним часто встречающимся фактором. В таких квартирах тесными являются не только санузлы и ванные, но и кухня, поэтому вполне логичным решением при перепланировке хрущевки является её расширение. Тут тоже следует знать о некоторых законах:

а) запрещается переносить или расширять кухню за счет территории жилых комнат в соответствии с пунктом 7.21 СП 54.13330.2022.

Согласованная перепланировка двухкомнатной хрущевки.

б) не допускается демонтировать перегородку между кухней, оборудованной газовой плитой, и жилой комнатой согласно п. 9.16 Приложения 1 Постановления №508 Правительства Москвы. И даже устраивать в такой перегородке проём без двери.

К сожалению, почти во всех хрущёвках установлены газовые плиты, а потому желание увеличить маленькие габариты кухни за счёт её присоединения к комнатам натыкается на невозможность осуществления ввиду описанных выше пунктов. Выхода два:

• либо менять газовую плиту на электрическую, что довольно трудозатратно;
• либо отделять жилую комнату от кухни раздвижными перегородками.

Более подробно о таком переустройстве кухонь Вы можете прочесть здесь .

Как видно из всего перечисленного, перепланировка и ремонт хрущевки относятся к достаточно сложным мероприятиям, требующим тщательного планирования и проработки планировки. В целом, к сожалению, такие квартиры, прежде всего из-за своей маленькой площади, дают мало простора для реализации дизайнерской мысли. Безусловно, перепланировка трёхкомнатной хрущевки или перепланировка четырехкомнатной хрущевки в этом плане предоставляют гораздо больше вариантов планировки, чем перепланировка хрущевки с одной или двумя комнатами, что, в общем-то, логично.

Ниже мы решили привести идеи и варианты перепланировки хрущевки , которые были успешно согласованы и на которые были получены соответствующие разрешения (это подтверждается наличием на листе из проекта соответствующего штампа жилищной инспекции). Возможно, некоторые из них совпадают с планировками Ваших квартир, позволят составить мнение о допустимости того или иного переустройства, а, может быть, даже подкинут какую-нибудь стоящую идею к преобразованию Вашей квартиры. На каждой картинке представлен согласованный план перепланировки хрущевки из соответствующего проекта с отметкой демонтируемых и возводимых перегородок. Либо план квартиры до и после переустройства. Демонтируемые перегородки отмечены пунктиром, а возводимые закрашены сплошным цветом. Также советуем Вам прочесть статью о том, как узаконить перепланировку квартиры .

Изменились пункты: Объединять газифицированную кухню с жилым помещением нельзя согласно п. 9.16 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после введения ППМ №1083 от 15.06.2022).
Изменение: теперь выход из помещения с унитазом можно делать в любую комнату, так как отменили СаНПиН, который раньше это запрещал.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое перепланировка квартиры

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

Какие преимущества перепланировки трёхкомнатной квартиры в хрущевке

Наиболее весомым достоинством трехкомнатной квартиры перед вариантами с меньшим количеством комнат является ее стоимость за квадратный метр. Чем больше метраж жилой площади, тем выгоднее будет цена на квартиру. Ну и конечно, наличие отдельного пространства у каждого члена семьи тоже играет большую роль. Часто метраж у двухкомнатной и трехкомнатной квартир совпадает, но будущие хозяева выбирают второй вариант именно из-за желания каждого иметь свой уголок.

Преимущества трехкомнатной квартиры

Чем старше становятся дети, тем больше им хочется иметь личную комнату, и удобная планировка трехкомнатной квартиры даст им возможность побыть наедине с собой или позвать знакомых в гости. Но даже если у семьи пока только один ребенок, третья свободная комната станет отличным местом вечерних встреч с родными и друзьями, просмотра кино и просто приятного времяпрепровождения.

Большое пространство квартиры позволяет воплотить в жизнь самые смелые идеи дизайна. Можно попробовать свои силы в этом нелегком деле, но в целях экономии времени и средств на последующее исправление ошибок лучше доверить дизайн профессионалу. Он не только грамотно оформит каждую отдельную зону, но и учтет все важные нюансы.

В открытом доступе только до 12 декабря

10 критических ошибок в ремонте, которые делают смету дороже на 100%

В открытом доступе только до 12 декабря

10 критических ошибок в ремонте, которые делают смету дороже на 100%

Ремонт в кризис: 5 лайфхаков на чем можно сэкономить

20 важных шагов, которые облегчат процесс ремонта

10 советов, чтобы сохранить нервы, время и деньги

Не старайтесь сэкономить на метраже квартиры и количестве комнат. Лучше будет немного подождать, накопить недостающую сумму и приобрести квартиру своей мечты, в которой будет личное пространство для каждого члена семьи.

Как определить, нужна ли перепланировка квартиры

Если планировка квартиры устарела, её можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Но согласование перепланировки требует времени и денег, поэтому многие делают её незаконно: просто сносят стены, не сообщая в администрацию и не меняя техпаспорт. 

У кого-то получается прожить с несогласованной перепланировкой не один десяток лет, другие пытаются узаконить её после, а третьи вполне могут потерять жильё. 

Если о незаконной перепланировке узнает администрация или управляющая компания, они имеют право потребовать вернуть всё как было — это в лучшем случае. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Такие случаи не редкость. Если собственник игнорирует решение суда и не восстанавливает нарушенные конструкции, квартира может быть продана с торгов.

Особенно это актуально в случае сноса конструкций, из-за которых может пострадать всё здание: например, если собственник квартиры на нижних этажах сносит несущую стену, прорубает дополнительные окна, а иногда и сносит все стены в квартире. В результате все квартиры над ним оказываются буквально висящими в воздухе. 

Квартира у такого собственника может быть изъята по суду и продана с торгов. Новому владельцу придётся вернуть всё в первоначальное состояние.

Зачем согласовывать перепланировку

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

 — Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заёмщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию, а те — в суд.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны — санузел, кухня — в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей — над жилыми комнатами.

— Чтобы дом не рухнул после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. 

В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение можно только онлайн. Если перепланировка несложная и дом типовой серии, то проект можно взять бесплатно из регионального каталога. 

В других регионах придётся обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Какие факторы следует учитывать при выборе дизайна перепланировки квартиры

Законная перепланировка квартиры с нуля до проекта и завершенного ремонта занимает от трех месяцев до полугода. «Изменение стандартных параметров квартиры или законная перепланировка поможет увеличить ее цену на 10% и выше. Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности», — пояснил руководитель агентства согласования недвижимости «Gorod» Алексей Паршин. Он предложил несколько вариантов качественно изменить жилое пространство.

Балкон + кухня

Одним из наиболее популярных вариантов увеличить стоимость жилья при помощи перепланировки является объединение балкона и кухни. Однако, по словам Паршина, здесь крайне важно соблюдение норм закона:

• удостоверитьcя, что межкомнатная перегородка не является несущей. Получить такое техническое заключение можно у автора дома или проектировщика с лицензией СРО. Ломать несущие стены запрещено;
• приготовиться к установке панорамного окна во всю стену между лоджией/балконом и кухней, его еще называют «французским»;
• не выносить радиатор отопления на лоджию, это запрещено.

Ванная + коридор

Еще один способ повысить цену на жилье — это увеличение ванной комнаты. Однако законной такая перепланировка будет лишь в том случае, если расширение площади произойдет за счет территории коридора. Согласование пройдет легко, если помнить о строгих запретах, под которые подпадают:

• установка душевого трапа в новообразованном помещении;
• изменение уровня пола на 2–4 см ниже исходного;
• удаление переливных порогов;
• организация прямого выхода из ванной в жилую комнату;
• демонтаж вентиляционных шахт и коробов.

Гардеробная в спальне

Просторная и организованная гардеробная — это весомый аргумент к удорожанию стоимости городской квартиры. «Если площадь спальни позволяет разделить ее на две зоны межкомнатной перегородкой, одна из которых будет отведена под хранение одежды и обуви, то на плане БТИ гардероб должен быть обозначен уникальным номером. Вместе с полноценной гардеробной самостоятельным помещением будет считаться и встроенный шкаф. Согласования не потребует лишь отдельно стоящий шкаф-купе», — уточнил Паршин.

Кухня + гостиная

Создавая единое пространство из кухни и гостиной, важно убедиться, что межкомнатная перегородка не является несущей. Если с этим все в порядке, то, по закону, следует заменить газовую плиту на электрическую, такая замена позволит полностью открыть пространство, уточнил Паршин из агентства «Gorod». Он подчеркнул, что если оставить газовую плиту, то потребуется установить плотную перегородку между комнатами, в проекте перепланировки важно указать пунктирную линию разграничения гостиной и кухни — трассировку. Такой способ поможет увеличить цену квартиры, в которой несколько комнат, пояснил эксперт.

Антресольный этаж

Создать антресольный этаж в квартире могут позволить себе владельцы помещений с потолками не менее 4,5 м. «Высота от пола до основания антресольного этажа (над жилым помещением) должна составлять 2,5 м, над нежилой зоной (кухня, коридор) от пола до основания антресоли — 2,2 м. Высота от пола антресоли до потолка — 2,1 м. Ну и сам антресольный этаж может занимать только 40% от общей площади всей квартиры. Этот этаж может стать как полноценной спальней или рабочим кабинетом, так и библиотекой или местом для хранения каких-то вещей», — резюмировал эксперт.