Перепланировка хрущевки: новые возможности для жилья в 2025 году

Перепланировка хрущевки: новые возможности для жилья в 2025 году

В большинстве случаев внутренние стены квартир в таких домах являются не несущими перегородками, что позволяет их демонтировать без вреда для здания.

Это означает, что жильцы квартир в хрущевках имеют больше возможностей для свободной планировки и адаптации пространства под свои потребности и предпочтения. Они могут объединять или разделять комнаты, создавать новые помещения или изменять размеры существующих без опасности для конструктивной безопасности здания.

Однако, несмотря на отсутствие несущих стен внутри квартиры, при перепланировке всегда рекомендуется проконсультироваться с профессиональными архитекторами и инженерами. Они помогут разработать безопасный и эргономичный проект, учитывая все факторы, включая эстетику, функциональность и сохранность здания в целом, соблюдая при этом строительные, законодательные и гигиенические нормы.

В типичной квартире-хрущевке несущие элементы чаще всего расположены в ограждающих стенах. Несущими конструкциями внутри квартиры являются балки, опирающиеся на внешние и внутренние стены между квартирами. Для проведения любых изменений в перегородках при перепланировке необходимо получить согласование и внести изменения в техническую документацию квартиры. Большинство таких изменений согласовывается с помощью проектов, которые выполняются соответствующими организациями с допусками СРО.

Перепланировка квартиры в хрущевке может значительно улучшить условия проживания и сделать пространство более современным и функциональным. Главное — следовать рекомендациям профессионалов и учесть особенности здания, чтобы избежать негативных последствий и обеспечить безопасность.

Связанные вопросы и ответы:

Что такое перепланировка хрущевки

Существуют разные проекты перепланировки 2 комнатной или другой хрущевки. Владелец помещения самостоятельно подбирает для себя оптимальный вариант. Ниже представлены несколько распространенных способов внесения изменений.

Дизайн идея перепланировки однокомнатной хрущевской квартиры

Нередко владельцы однокомнатной квартиры делают из своей хрущевки полноценную двухкомнатную. При таком подходе удается сделать помещение более комфортным для проживания.

На рисунке показана перепланировка типовой однокомнатной хрущевки проведена за счет деления жилой комнаты на гостиную и спальню. Для этого была перенесена перегородка, не являющаяся несущей стеной.

Следует отметить, что внесение таких изменений возможно только если на кухне установлена электроплита. Это обусловлено техникой безопасности. Кухня с газовой плитой не может быть совмещена с жилым помещением. Это необходимо для защиты жильцов на случай утечки газа.

В ситуации, когда на кухне установлена газовая плита перепланировка возможна только с установкой дверей. Это могут быть светопрозрачные раздвижные или распашные конструкции. Главным условием является плотное закрывание дверного полотна.

Наглядно вариант такого изменения конструкции можно рассмотреть на рисунке

Владельцам однокомнатных хрущевок следует учитывать, что при внесении любых изменений кухня не может быть расширена за счет жилой зоны. Кроме этого, мокрые зоны не должны располагаться над жилыми комнатами соседей снизу. Как видно на рисунке выше после демонтажа перегородки и установки дверей границы кухни не сместились.

Деление помещения в двухкомнатной хрущевке

Одним из распространенных методов перепланировки является изготовление двух спален. Такой способ отлично подходит для семей с детьми. В одной спальне можно оборудовать комнату для взрослых, разместить в ней двуспальную кровать, тумбочки и т.д. Вторую спальню при этом используют в качестве детской комнаты. На рисунке ниже представлена такая планировка.

В данном случае границы жилой комнаты были немного смещены. При этом встроенный шкаф демонтировали с целью увеличить площадь второй спальни. В квартире также были изменен санузел и перенесены двери для входа. Это позволило разместить гардероб непосредственно возле ванной комнаты.

Совмещение туалета и ванной комнаты

Часто в хрущевках санузел разделен перегородкой. При этом ванная комната и туалет имеют минимальную площадь. В таких ситуациях владельцы принимают решение совмещения этих небольших помещений. Такой способ позволяет сделать просторную комнату, в которой можно разместить не только элементы сантехники, но и стиральную машину.

На фото представлена перепланировка двухкомнатных квартир хрущевок с совмещением ванной комнаты и туалета. Исходя из плана существующую перегородку необходимо демонтировать. Кроме этого, дверной проем, ведущий в туалет, потребуется закрыть.

При изготовлении проектов перепланировки хрущевки с совмещением 1 и 2 комнаты потребуется учесть, что мокрые зоны не должны выступать за предусмотренные границы. Это правило относится ко всем квартирам, расположенным выше первого этажа.

Часто в хрущевках на перегородке между ванной и кухней установлено небольшое окно. Оно выполняет одновременно две функции:

Обеспечивает естественное освещение при отсутствии искусственного. Окно пропускает свет из кухни в ванную.

Предотвращает разрушение перегородки при предполагаемом взрыве бытового газа.

При возникновении потребности заложить окно потребуется согласование соответствующих документов. В связи с этим перед проведением работ лучше обратиться к квалифицированным инженерам и архитекторам.

Перепланировка проходной комнаты двухкомнатной квартиры

Часто в хрущевке одна из комнат является проходной. Это доставляет определенные неудобства. В связи с этим некоторые владельцы заказывают проект перепланировки. На рисунке ниже представлен план с изменением конфигурации проходной комнаты.

В данной ситуации потребовалась установка дополнительной перегородки. С ее помощью удалось отделить проходное помещение. Однако уменьшилась площадь комнаты. Такая планировка смежных помещений двухкомнатной квартиры на отдельные отлично подойдет для обустройства детской или спальни.

Проект перепланировки помещений трехкомнатной хрущевки

Владельцы трехкомнатных квартир в панельных, блочных или кирпичных пятиэтажках располагают большей площадью чем жильцы в однушках и двушках. Несмотря на это для улучшения функциональности и повышения комфорта в трехкомнатных хрущевках также проводят перепланировку.

На фото представлен проект перепланировки хрущевки такого типа.

В данной ситуации были внесены следующие изменения:

Санузел расширен за счет нежилого помещения согласно п. 7.20 СП 54.13330.2022. В данной зоне была устроена гидроизоляция с целью исключения риска протечек на нижние этажи.

Между кухней и гостиной выполнен проем с раздвижными дверьми. Такое изменение в конструкцию можно вносить при установленной газовой и электрической плите.

Какие изменения планируются в хрущевках в 2025 году

С тех пор, как началась московская реновация жилья, сохраняется главная интрига: распространят ли аналогичную программу на всю страну? И вот она, первая ласточка: на днях в Госдуму поступил проект федерального закона о реновации жилья по всей России (разработан Законодательным Собранием г. Санкт-Петербурга).

Итак, что ждет наши «хрущевки» и «брежневки»? Приведу основные положения этого законопроекта.

Ключевые решения по реновации жилищного фонда будут принимать региональные власти и сами собственники жилых помещений.

На федеральном уровне предполагается внести ряд серьезных поправок в жилищное законодательство и определить общие условия программы.

Какие дома планируют охватить реновацией?

Безусловно, этот вопрос волнует в первую очередь. В проекте перечислены категории многоквартирных домов:

• признанные аварийными (при условии, что они не включены в регпрограмму по переселению из аварийного жилфонда);
• «неправомерные» (не соответствуют градостроительным нормам или целевому назначению земельного участка);
• дома высотой до 9 этажей, возведенные по типовым проектам в период 1957 — 1975 гг. (те самые «хрущевки» и «брежневки»);
• дома, включенные в программы развития застроенных территорий;
• и другие дома, которые региональные власти сочтут необходимым включить в программу реновации (за исключением домов, отнесенных к объектам культурного наследия).

Учтут ли мнение собственников?

Обязательно. Проект реновации должен пройти обязательное согласование с собственниками жилых помещений: они выражают свое согласие или несогласие с тем, чтобы их дом включили в программу реновации.

Решение принимается, если за него проголосовало не менее 2/3 собственников, причем явка составила не менее 50% участников с правом голоса.

Что получат собственники квартир взамен?

Если дом включили в программу реновации, собственникам и нанимателям (неприватизированных квартир) гарантируется бесплатное предоставление равнозначных жилых помещений.

Равнозначными они признаются, если:

• общая и жилая площадь, а также количество комнат — не меньше, чем в освобожденном помещении (уменьшение комнат допускается при условии, что будет соразмерно увеличена общая площадь.

Общая площадь может превышать площадь освобожденного помещения на 10 метров (или больше, если это допускается региональным законом),

• соответствуют всем действующим стандартам и имеет внутреннюю отделку,
• находятся в том же внутригородском районе или населенном пункте (если не город), где находился дом, включенный в программу реновации.

С согласия собственника допускается отступление от перечисленных условий (кроме требований к общей площади).

Также собственник может выбрать другие варианты:

• получить равноценное жилье (той же рыночной стоимости, но может отличаться по площади и другим параметрам),
• получить денежную компенсацию (однако это невозможно, если освобождаемое жилье находится под ипотекой или под другим ограничением, либо в нем зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные граждане).

Если жилое помещение принадлежало нескольким собственникам в долях, новое также передается в долях. Но те, у кого выделены комнаты в коммунальной квартире в собственность, могут получить отдельное жилое помещение.

За чей счет все это?

Проект предусматривает несколько источников финансирования реновации: прежде всего, региональные и муниципальные бюджеты, а также средства инвесторов.

По решению Правительства РФ возможно субсидирование из федерального бюджета.

Признаться, тут же закрадывается вопрос: а по силам ли регионам профинансировать столь масштабный проект, если эти регионы — не Москва? Поживем — увидим.

Как перепланировка хрущевки повлияет на жизнь людей

В начале пятидесятых годов прошлого века СССР продолжал восстанавливаться после разрушительной Великой Отечественной войны. Население страны росло, а строительная отрасль не успевала обеспечить жильём всех нуждающихся. Пока заново отстраивались разрушенные бомбёжками города, часть населения страны жила во времянках — наскоро возведённых бараках, рассчитанных на 10-15 лет эксплуатации.

В 1955 году правительство Союза принимает постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Оно ставило во главу угла, не эстетику, а скорость возведения жилых зданий. Именно тогда появляются первые типовые проекты малогабаритного жилья, которое впоследствии народ назвал хрущёвками. Назвали их так в честь действующего генерального секретаря ЦК КПСС Никиты Сергеевича Хрущёва, хотя никакого непосредственного отношения к проектированию домов он не имел.

Хрущёвки, в основном, бескаркасные панельные дома, но встречаются и кирпичные проекты. Они отличались высокой скоростью строительства и вошедшей в народное творчество теснотой жилых помещений. Но одно- или двухкомнатная квартира в хрущёвке с водой, газом, электричеством и туалетом всё равно лучше сельской избы или комнаты в бараке-времянке.

Сначала бескаркасные панельные и блочные дома появились в Магнитогорске, потом в Ленинграде и Москве. Первые опытные образцы были четырёх-, пяти- и семиэтажными зданиями, как правило, на две, три или четыре секции. В результате экспериментов и расчётов, советские архитекторы и планировщики пришли к выводу, что наилучший баланс цены строительства и комфорта проживания можно выразить в следующих цифрах и фактах:

• совмещённый санузел;
• кухня не более шести квадратных метров;
• кладовая не более двух с половиной квадратных метров;
• высота потолков не менее двух с половиной метров.

Мусоропровод и лифт из проекта исключили.

В те времена жильё строило и распределяло государство. Построенные на государственные средства квартиры не продавали, а сдавали по договору социального найма. Государство не извлекало прибыль из строительства жилья, а обеспечивало базовую потребность гражданина в крыше над головой.

Логика проста: чем меньше денег уходит на строительство одного здания, тем больше домов можно построить. Поэтому, экономили на всём. Например, один из характерных признаков хрущёвки — окно в стене между санузлом и кухней. Государству это позволяло немного сэкономить на строительных материалах. Жильцу — на оплате электроэнергии, так как в светлое время суток можно было пользоваться санузлом не включая свет.

Хрущёвки в стране строили до начала восьмидесятых годов XX века. Точно неизвестно сколько именно хрущёвок построили, но если верить Википедии, их общая площадь составила 290 млн м². Квартиру в новостройках получила каждая четвёртая семья в стране. Строительство хрущёвок позволило улучшить условия жизни для многих людей, но не решило жилищную проблему в масштабе всего государства.

Какие проблемы могут возникнуть при перепланировке хрущевок

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно  прибавляют  к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно  ст. 36 Жилищного кодекса  и  ст. 290 Гражданского кодекса , принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике ( Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме ). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ " О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости ", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса , или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).  Обращаем внимание:  теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ  Владимир Кошелев .

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса , перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко .

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. Вустановлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

Какие новые возможности появятся в хрущевках после перепланировки

Перепланировка квартиры в хрущевке часто предполагает изменения и в санузле. Однако, затрагивание санузла в хрущевке может быть сложной процедурой в связи с ограниченными коммуникациями и неудобствами, связанными с квадратным метражом.

При перепланировке санузла в хрущевке необходимо учитывать следующие особенности:

Размеры санузла: обычно санузлы в хрущевках имеют небольшие размеры, поэтому при перепланировке необходимо продумать каждый сантехнический элемент и использование пространства максимально эффективно.

Установка смежных помещений: затрагивание стен в санузле может быть связано с установкой смежных помещений, таких как душевые кабины или прачечные. Такая перепланировка требует комплексного подхода и профессионального согласования.

Перенос трубопроводов: перепланировка санузла в хрущевке может потребовать переноса трубопроводов. В связи с ограниченным доступом в хрущевке, этот процесс может быть затруднен и требовать дополнительных расходов.

Вентиляция и проветривание: при перепланировке санузла необходимо учитывать вопросы вентиляции и проветривания, так как недостаточная циркуляция воздуха может привести к появлению плесени и риску для здоровья.

Особенности: важно учитывать, что туалет, ванную можно расширить (п. 7.20 СП 54.13330.2022) только за счет нежилых помещений квартиры, таких как коридоры, встроенные шкафы, кладовые и т. д. Из-за этих ограничений при перепланировке квартир в хрущевках часто возникают трудности. В данном случае у владельцев квартир на 1-ых этажах есть преимущество: они могут расширить мокрые зоны на жилые помещения и кухню, так как под их квартирой не проживают другие люди.

Перепланировка санузла в хрущевке требует серьезного проектирования и особого подхода, чтобы учесть все нюансы и обеспечить комфортное использование пространства.

Как будут финансироваться работы по перепланировке хрущевок

Достаточно повредить несколько несущих стен в многоэтажном панельном доме, чтобы он полностью развалился.

25 ноября 2015, 09:00, ИА Амител

Ещё с советских времен наши сограждане считают наиболее комфортными и качественными именно кирпичные дома. И это отнюдь не консервативное мнение: такие дома действительно теплее и надежнее, если сравнивать их с одним из наиболее распространенных видов жилья, шлейф которого тянется к нам из тех же советских времен – панельными домами. Однако, относительно небольшая динамическая нагрузка может разрушить эти здания, как карточные домики. Например, взрыв бытового газа.

Откуда взялись панельные пятиэтажки Главными причинами столь масштабного применения новой архитектурной парадигмы выступили сразу несколько важных факторов.Во-первых, сравнительная дешевизна производства. Складывалась она из отсутствия излишеств архитектурного толка, которые, после первых пробных построек, по личному приказу генсека было решено исключить из чертежей, и использования железобетонных блоков, которые изготавливали прямо на стройплощадках, в непосредственной близости от места возведения объекта.Еще один важный фактор – быстрота возведения подобных конструкций. Считается, что типовая "хрущевка" строилась за месяц, то есть, этот период включал в себя весь цикл с фундамента до сдачи дома. Хотя есть сведения, что во время застройки в те же 1950-е годы московского района Черемушки, скорость возведения жилого дома доходила до 12 суток.Опустим критику "хрущёвок": главная задача на тот момент заключалась в том, чтобы восстановить инфраструктуру и обеспечить население крышей над головой. Таким образом за основной период времени, когда строительство панельных домов поставили на поток, а это приблизительно 1955–85 годы, советскими строителями было сдано около 300 млн. кв. м жилья. Коммунальная катастрофа Нынче "хрущевки" пытаются расселять и сносить либо капитально ремонтировать, однако системно это получилось сделать пока только в столице, частично в Петербурге и ещё в паре городах-миллионниках.В этом кроется большая проблема для всей страны, ведь помимо весьма стесненных условий проживания, такие дома еще и недолговечны. Технологии полувековой давности изначально рассчитывались как временные, но известные события конца перестроичного и постперестроичного периодов поставили крест на возможности со стороны государства предложить альтернативу "хрущёвкам".Впоследствии ситуация усугубилась еще больше: кризис 1990-х сказался на обслуживании домов, многие из которых по три десятилетия не видели не только капитального, а вообще какого бы то ни было ремонта.Ввиду упадка страны востребованными вновь оказались дешевизна и примитивность, правда уже даже без быстроты. Это дало толчок второй волне строительства панельных сооружений невысокого качества.

Одной из основных проблем стала подверженность панельных домов разрушению в результате сейсмических событий или взрывов бытового газа. Причина тому одна - эффект "карточного домика". Конструктивное решение, в котором все стены являются несущими или опорными и связанными со всей конструкцией, весьма опасно в верхних панельках.Свидетели трагедии в Астрахани засняли, как после взрыва рушится девятиэтажный дом. На видео с места событий видно как быстро люди были погребены под завалами.Взрыв газа привел к разрушению 3-х этажного панельного дома в селе Чмутово (Нижний Новгород).

Одну из женщин спасти не удалось. Аналогичная трагедия произошла в Подмосковье. Бытовой взрыв в жилом трехэтажном доме в Павловской Слободе привел к частичному обрушению крыши, а также стен между вторым и третьим этажами здания. Трое жертв.

Омская трагедия как зеркало ситуации в стране
Несмотря на то, что тема "хрущевок" находится сегодня на слуху, пока дальше политических лозунгов и заявлений дело не двигается. А проблема серьезная, ее необходимо решать: ведь состояние многих "хрущевок" близко к критическому. Неужели нужно дождаться обрушений, чтобы затем исправлять их последствия?Печальным примером такой вот "старой песни на новый лад" стала настоящая трагедия, произошедшая в Омске, где обрушились перекрытия казармы учебного центра ВДВ, в результате чего погибли 23 военнослужащих и более 20 попали в больницы с травмами различной степени тяжести.

По словам экспертов-градостроителей, у "проблемы хрущёвок" – всего два решения.Первый путь – тотальный ремонт, который потребует огромных затрат при априори нерентабельном ремонте "хрущёвок". Второй путь – опять же тотальный снос пятиэтажек и строительство нового жилья, которое должно быть и долговечным, и доступным одновременно.Каждый новый случай ЧП с панельными зданиями, будь то полное или частичное обрушение или знаменитые "летающие балконы", рождает волну публикаций в СМИ в стиле "мы на пороге коммунальной катастрофы". Однако проблема ещё ждёт системного решения.